Immobilienrecht in Russland

Gliederung

1. Allgemeine Bestimmungen
1.1. Definition
1.2. Rechtliche Grundlagen

2. Grundst?cke
2.1. Formen des Eigentumserwerbs
2.2. Pacht
2.3. Servitut
2.4. Einziehung eines Grundst?cks
2.5. Liegenschaftskataster

3. Gebäude
3.1. Eigentumserwerb durch ausl?ndische nat?rliche und juristische Personen
3.2. Miete

4. Hypothek

5. Registrierung

1. Allgemeine Bestimmungen

1.1. Definition

Unter den Begriff der Immobilien fallen gem. Art. 130 des Zivilgesetzbuches der Russischen Fderation (ZGB) Grundst?cke, Bodensch?tze, geschlossene Gew?sser, W?lder, Geb?ude und sonstige bauliche Anlagen, registrierungspflichtige Flugzeuge und Schiffe sowie Weltraumobjekte.
Eigentum umfasst das Recht zum Verkauf, zur Schenkung, Verpachtung und Verpf?ndung sowie das Recht, in sonstiger Weise dar?ber zu verf?gen, wenn dies nicht durch Gesetz verboten ist.
Im Folgenden werden Grundst?cke und Geb?ude behandelt.

1.2. Rechtliche Grundlagen

Das Eigentum und andere dingliche Rechte an Immobilien sind vor allem im ZGB und dem Bodengesetzbuch der Russischen F?deration vom 25. Oktober 2001 (BodenGB) geregelt. Das oberste Gesetz f?r Grund und Boden ist das BodenGB. Andere f?derale und regionale Gesetze sowie andere Rechtsakte des Pr?sidenten und Regierung der Russischen F?deration d?rfen den Bestimmungen des BodenGB nicht widersprechen. Weitere rechtliche Bestimmungen ?ber Grund und Boden sind auch in folgenden Gesetzen enthalten:

- F?derales Gesetz „?ber die staatliche Registrierung der Rechte am Immobilienverm?gen sowie der Gesch?fte damit“ vom 21. Juli 1997 (Registrierungsgesetz)
- F?derales Gesetz „?ber das Pfand“ vom 29. Mai 1992 (Pfandgesetz)
- F?derales Gesetz „?ber die Hypothek (Verpf?ndung von Immobilien)“ vom 16. Juli 1998 (Hypothekengesetz)
- F?derales Gesetz „?ber den Verkehr landwirtschaftlicher Fl?chen“ vom 24. Juli 2002 (Landwirtschafsfl?chengesetz)
- F?derales Gesetz „?ber die Privatisierung des staatlichen und kommunalen Verm?gens“ vom 21. Dezember 2001 (Privatisierungsgesetz)

2. Grundst?cke

Nach dem BodenGB k?nnen Gr?ndst?cke in Russland durch nat?rliche oder juristischen Personen in Privateigentum erworben werden. Staatliche Gr?ndst?cke, die aus dem Verkehr ausgenommen sind, d?rfen nicht erworben werden. Zu ihnen geh?ren insbesondere Naturschutzgebiete, Milit?rgebiete, Grundst?cke unter Atomobjekten, geschlossene administrative Gebiete usw. (Art. 27 BodenGB). Beim Erwerb vom Immobilien sind ausl?ndische nat?rliche und juristische Personen i.d.R. den russischen Personen gleichgestellt, soweit durch die geltende Gesetzgebung nicht anders geregelt wird. Ausl?ndische Unternehmen (nat?rliche und juristische Personen) d?rfen keine Grundst?cke erwerben, die sich in Grenzgebieten befinden (Art. 15 Abs. 3 BodenGB). Dar?ber hinaus d?rfen ausl?ndische nat?rliche und russische juristische Personen, an denen ausl?ndische nat?rliche oder juristische Personen mit mehr als 50% beteiligt sind, landwirtschaftliche Fl?chen nur mieten (Art. 3 des Landwirtschafsfl?chengesetzes).

2.1. Russische Gesetzgebung sieht folgende Formen des Eigentumserwerbs vor:

a) durch Privatisierung

Voraussetzung hierf?r ist, dass sich das Grundst?ck im Eigentum der Russischen F?deration befindet (n?heres ist im ’’Gesetz ?ber die Zuordnung des staatlichen Eigentums am Grund und Boden’’ geregelt) und es nicht dem Grundst?cksverkehr gem. Art. 27 Abs. 4, 5 BodenGB entzogen ist.

b) Erwerb zwecks Bebauung

Staatliche und munizipale Gr?ndst?cke k?nnen zur Bebauung nat?rlichen oder juristischen Personen mit der s.g. Errichtung von Gr?ndst?cken (Festlegung von Grenzen, Erschlie?ungsvoraussetzungen, Erfassung ins Kataster usw.) ohne und mit Abstimmung des Standorts eines Objekts erworben werden. Ohne Abstimmung d?rfen die Gr?ndst?cke nur ?ber Versteigerung und Ausschreibung erworben werden (Art. 30 Abs. 1 BodenGB).

c) Eigentumserwerb des Geb?udeeigent?mers

Eigent?mer von Geb?uden, die auf staatlichen oder kommunalen Grund und Boden stehen, haben das ausschlie?liche Recht, das Eigentum am Grundst?ck zu erwerben (Art. 36 BodenGB). Der Erwerb erfolgt auf Antrag des Geb?udeeigent?mers an einen der Selbstverwaltungsorgane der staatlichen oder lokalen Gewalt. Dem Antrag muss die Katasterkarte (Plan) des Gr?ndst?cks beigef?gt werden. Nach dem der Antragssteller die erforderlichen Unterlagen vorgelegt hat, hat die o.g. zust?ndige Beh?rde innerhalb von zwei Wochen eine Entscheidung ?ber die ?bertragung des Gr?ndst?cks in Privateigentum zu treffen. Wenn der Erwerbungsantrag positiv entschieden wurde, wird ein Gr?ndst?ckskaufvertrag abgeschlossen.

d) Eigentumserwerb aufgrund von Nutzungsrechten

Nach Art. 20 Abs. 1 werden Gr?ndst?cke in unbefristete Nutzung nur staatlichen und kommunalen Einrichtungen und Organen ?bergeben. Juristische Personen, die ein unbefristetes Nutzungsrecht an einem Grundst?ck haben, m?ssen dieses bis zum 1. Januar 2006 in Mietrecht umwandeln oder die Gr?ndst?cke erwerben (Art. 3 Abs. 2 Einf?hrungsgesetz zum BodenGB).

e) Erwerb vom Voreigent?mer

Die Voraussetzungen daf?r sind die katasterm??ige Erfassung des Grundst?cks gem. Art. 31 Abs. 1 BodenGB, ein schriftlicher Kaufvertrag gem. Art. 549 ff. ZGB und das Grundst?ck darf dem Verkehr nicht gem. Art. 27 Abs. 4, 5 BodenGB entzogen worden sein. Eine notarielle Beurkundung ist erforderlich. Der Kaufvertrag wird mit der Unterzeichnung beider Parteien auf einem Dokument wirksam. Der Kaufvertrag muss staatlich registriert werden (s.u.). Erst mit der Registrierung wird der Eigentums?bergang gem. Art. 223 ZGB wirksam.

Folgende Bedingungen eines Kaufvertrages sind gem. Art. 37 Abs. 2 BodenGB unwirksam:
- Begr?ndung des Rechts des Verk?ufers, das Grundst?ck auf eigenes Verlangen zur?ck zu erwerben
- Beschr?nkung der Verf?gungsbefugnis des K?ufers ?ber das Grundst?ck, sowie Bedingungen, die die Belastung mit einer Hypothek oder die Vermietung beschr?nken
- Beschr?nkungen der Haftung des Verk?ufers bei Geltendmachung von Rechten am Grundst?ck durch Dritte

Wird ein Grundst?ck ohne das auf ihm befindliche Geb?ude ?bereignet, beh?lt der Verk?ufer das Nutzungsrecht f?r den Teil des Grundst?ckes, der f?r die Nutzung des Geb?udes notwendig ist (Art. 271 Abs. 2 ZGB). Des weiteren darf das Grundst?ck nicht ohne das darauf stehende Geb?ude ver?u?ert werden, wenn beides in einer Hand liegt (Art. 35 Abs. 4 BodenGB).

2.2. Pacht

Gem. Art. 22 Abs. 1 BodenGB i.V.m. Art. 607 ff ZGB k?nnen Grundst?cke, mit Ausnahme derer, die vom Grundst?cksverkehr gem. Art. 27 Abs. 4 BodenGB ausgenommen sind, verpacht werden.
Der P?chter ist berechtigt, seine Rechte aus dem Pachtvertrag zu verpf?nden, sie abzutreten, als Sacheinlage in eine Gesellschaft einzubringen und das Grundst?ck weiter zu verpachten. Diese Rechte sind vertraglich abdingbar.
Bei Verkauf eines Grundst?cks, das im Staats- oder Kommunaleigentum steht, hat der P?chter das Vorrecht, es zu erwerben, es sei denn, darauf befinden sich Geb?ude, die im Eigentum Dritter stehen (Art.36 Abs.1 BodenGB). Die Pachtfrist f?r staatliche und kommunale Grundst?cke ist auf 49 Jahre beschr?nkt. Bei Pachtdauer dieser Gr?ndst?cke ab 5 Jahren sind Pachtrechte ohne Zustimmung des Verp?chters ?bertragbar und der Pachtvertrag darf vom Verp?chter nur aufgrund einer gerichtlichen Entscheidung gek?ndigt werden.

2.3. Servitut (Dienstbarkeit)

Ein Grundst?ck kann mit ?ffentlichen oder privaten Servituten belastet werden (Art. 23 BodenGB). Dieses kann vor?bergehend oder dauerhaft sein.
Ein ?ffentliches Servitut entsteht Kraft Gesetzes oder aufgrund eines Gesetzes. Es ist zul?ssig, wenn es der Wahrnehmung ?ffentlicher Interessen, wie z. B. ausreichende Wasser- und Stromversorgung, Erreichung eines dahinter liegenden Grundst?ckes zu Fu? oder per Auto etc., dient.
Das Servitut muss den Belasteten so wenig wie m?glich beschr?nken.
Wenn die Benutzung des Grundst?cks dadurch ganz oder teilweise unm?glich wird, steht dem Eigent?mer ein Entsch?digungsanspruch gegen den Staat zu.
Ein privates Servitut entsteht durch Vereinbarung zwischen dem Eigent?mer und dem Beg?nstigten. Der Eigent?mer ist berechtigt, daf?r eine angemessene Entsch?digung zu verlangen.
Servitute unterliegen der staatlichen Registrierung.

2.4. Einziehung eines Grundst?cks

Die Einziehung eines Grundst?cks gegen Entsch?digung ist bei dringendem ?ffentlichen Bedarf und gleichzeitigem Fehlen anderer Alternativen zul?ssig gem. Art.49 BodenGB.
In F?llen von Naturkatastrophen, Epedimien und ?hnlichen Extremsituationen kann das Grundst?ck auch zeitweilig entzogen werden, Art. 51 BodenGB.
Die Enteignung ist gem. Art. 50 BodenGB als Sanktion f?r ein Verbrechen per Gerichtsbeschluss m?glich.

2.5. Liegenschaftskataster

Am 02.01.2000 wurde im Rahmen der Bodenreform das Gesetz ?ber das „staatliche Bodenkataster“ verabschiedet. Demnach m?ssen alle Grundst?cke, die sich auf dem Gebiet der Russischen F?deration befinden, katasterm??ig erfasst werden, unabh?ngig davon, in wessen Eigentum sie stehen und wie sie genutzt werden.
F?r das gesamte Gebiet der RF wird ein einheitliches Kataster eingef?hrt. Es soll folgende Aufgaben erf?llen:
- die Immobilie identifizieren
- ?rtliche Gegebenheiten beschreiben und katalogisieren, um verwaltungstechnische Entscheidungen zu erleichtern
- durch Zuteilung einer Katasternummer jedem Grundst?ck diese registrieren.
Durch die Erfassung im Kataster wird jedes Grundst?ck so charakterisiert, dass es mit Hilfe seiner Katasternummer eindeutig bestimmt und hinsichtlich seiner Qualit?t und Beschaffenheit bewertet werden kann.
Daten des Bodenkatasters m?ssen bei Planungen bez?glich der Nutzung und des Schutzes des Bodens sowie bei allen, darauf bezogenen, Rechtsgesch?ften ber?cksichtigt werden.
Das Kataster hat einen ?ffentlichen Charakter, Ausz?ge daraus k?nnen kostenlos oder gegen Entgelt von jedermann angefordert werden.
Das Bodenkataster besteht aus drei Abteilungen. Die erste stellen die Hauptdokumente dar. Zu ihnen geh?ren das einheitliche staatliche Bodenregister, die Katasterakten und Katasterpl?ne. Die zweite Abteilung sind die Hilfsdokumente. Das ist das Dokumentenregister, Register der erteilten Informationen sowie (каталоги координат пунктов опорной межевой сети). Das letzte sind die ...(производные документы). Dazu z?hlen Listen mit L?ndereien, die im Eigentum der RF stehen, Statistiken, Analysen usw.
Die Erfassung eines Grundst?cks im Kataster erfolgt auf einen Antrag hin. Antragsteller k?nnen staatliche Organe, Organe kommunaler Selbstverwaltung, Eigent?mer oder vom Eigent?mer bevollm?chtigte Personen sein.
Innerhalb eines Monats nach Antragstellung muss das Grundst?ck im Bodenkataster aufgenommen worden sein, es sei denn, es liegen Gr?nde f?r eine Unterbrechung oder Verweigerung vor.
Die Erfassung kann unterbrochen werden, wenn die eingereichten Dokumente unvollst?ndig oder widerspr?chlich sind. Der Antragsteller muss die fehlenden Unterlagen innerhalb eines Monats nachreichen oder die Erfassung wird endg?ltig verweigert. Diese kann auch noch aus anderen Gr?nden verweigert werden, z. B. wenn der Antragsteller nicht berechtigt ist, die vorgelegten Dokumente nicht den Anforderungen entsprechen oder das betroffene Grundst?ck nicht die Gr??e erreicht, die durch Rechtsakte der Subjekte der RF oder Organe der kommunalen Selbstverwaltung festgelegt wurde.
Die Weigerung muss innerhalb von 5 Tagen unter Angabe von Gr?nden schriftlich mitgeteilt werden. Sie kann gerichtlich angefochten werden.

3. Geb?ude

3.1. Ausl?ndische Personen sind berechtig, Geb?ude und R?ume in Russland zu erwerben. Es gibt folgende Formen des Eigentumserwerbs:

a) durch Neuerrichtung

Gem. Art. 219 ZGB erwirbt der Bauherr das Eigentum an dem von ihm hergestellten Geb?ude im Zeitpunkt der Registrierung. Das Geb?ude muss rechtm??ig hergestellt worden sein, d.h. den bauordnungs- und bauplanungsrechtlichen Bestimmungen und der gesetzlichen Zweckbestimmung des Grundst?cks nicht widersprechen.

b) Erwerb vom Voreigent?mer

Nach den Bestimmungen des BodenGB d?rfen Grundst?cke und darauf stehende Geb?ude nicht getrennt verkauft werden, wenn sie einer Person geh?ren (Art. 35, Abs. 4).
Wird ein Geb?ude ohne das Grundst?ck verkauft, so erwirbt der K?ufer das Nutzungsrecht f?r den entsprechenden Teil des Grundst?cks in dem Umfang, wie der bisherige Eigent?mer, Art. 35, Abs. 1.

3.2 Miete

Geb?ude und R?ume k?nnen gem. Art. 606 ff. ZGB gemietet und vermietet werden.
Ist die Vertragszeit l?nger als 1 Jahr oder eine der Vertragsparteien juristische Person, unterliegt der Mietvertrag dem Schriftformerfordernis. Der Mietvertrag mit einer Laufzeit von mindestens einem Jahr bedarf der staatlichen Registrierung. Die Registrierung stellt eine Wirksamkeitsvoraussetzung f?r den Vertrag dar (Art. 651, Abs. 2 ZGB). Aufgrund des Mietvertrages von Geb?uden und Bauwerken werden auf den Mieter gleichzeitig mit den Besitz- und Nutzungsrechten an der Immobilie Rechte an dem Grundst?cksteil ?bertragen, der durch die Immobilie belegt ist und der f?r deren Nutzung erforderlich ist (Art. 652, Abs. 1 ZGB).

4. Hypothek

Gem. Art. 334 Abs. 2 ZGB k?nnen Hypotheken an Grundst?cken und Geb?uden (R?umen) bestellt werden.
Die Hypothek stellt im russischen Rechtssystem kein starkes Sicherungsmittel dar. Inhaber der Hypothek wird im Falle einer Insolvenz des Schuldners nur aus der Masse und erst an dritter Stelle befriedigt.
Der Vertrag muss folgendes enthalten:
- Gegenstand der Hypothek
- Wertangabe bez?glich des Pfandgegenstandes
- Bezeichnung der Art, des Umfangs und der Fristen der besicherten Forderung
Des weiteren m?ssen Lageplan bzw. Katasterauszug und die Bezeichnung der entsprechenden Registrierungsbeh?rde beigef?gt werden.
Der Pfandgeber hat den Pfandnehmer ?ber alle bestehende Rechte Dritter an dem Grundst?ck schriftlich zu informieren. Missachtung f?hrt zum sofortigen Recht der Verwertung des Pfandgegenstandes (Art. 12 Hypothekengesetz).
Die Hypothek muss zu ihrer Wirksamkeit notariell beurkundet und staatlich registriert werden (Art. 10, Abs. 1 Hypothekengesetz).

5. Registrierung von Immobiliengesch?ften

Gem. Art. 131 ZGB unterliegen alle Rechte und Rechtsgesch?fte bzg. des unbeweglichen Verm?gens der staatlichen Registrierung. Diese ist in dem Registrierungsgesetz (s. o.) geregelt, das am 30. Januar 1998 in Kraft getreten ist. Die Registrierungsbeh?rde f?r Gesch?fte mit Grundst?cken und Geb?uden ist das F?derale Registrierungsamt, das dem Justizministerium der RF untersteht. Immobiliengesch?fte und Rechte auf Immobilien werden ?ber das Registrierungsamt ins einheitliche Register (Grundbuch) eingetragen.
Gem. Art. 2 Registrierungsgesetz werden diese Rechte erst mit dem Akt der Registrierung wirksam und allein die Registrierung besitzt die Beweiskraft f?r den Bestand solcher Rechte.
Der gute Glaube wird durch den Registereintrag allerdings nicht gesch?tzt. Die Richtigkeit der Eintragungen sollte deshalb durch andere Dokumente wie Vertr?ge etc. nachgepr?ft werden.
Registriert werden m?ssen u. A. Eigentum und ?bergang des Eigentums aufgrund eines Rechtsgesch?fts, Dienstbarkeiten, Hypotheken, Pacht (mit Dauer ?ber 1 Jahr) und Nutzungsrechte. Die Registrierung erfolgt auf Antrag einer oder beider Parteien unter Beif?gung der entsprechenden Vertr?ge und der jeweils erforderlichen Pl?ne mit genauer Bezeichnung des betroffenen Grundst?cks oder Grundst?cksteils.
Registrierung erfolgt auf Antrag und bedarf eines Nachweises des rechtm??igen Erwerbes von Rechten. Dies kann z. B. durch Vertr?ge, Gesetze, Verwaltungsakte, rechtskr?ftige Gerichtsurteile etc. geschehen.
Die Registrierung kann aus den, in Art. 20 des Registrierungsgesetzes genannten Gr?nden, abgelehnt werden. Diese sind z. B. folgende:
- das Recht ist nicht registrierungsf?hig;
- der Antragsteller ist nicht berechtigt;
- die eingereichten Unterlagen entsprechen nicht den Anforderungen etc.
Das Register hat einen ?ffentlichen Charakter. Jede nat?rliche als auch juristische Person (bei Vorlage eines Handelsregisterauszuges und mit Vollmacht der Gesch?ftsf?hrung) kann einen schriftlichen Antrag auf Erteilung entsprechender Ausz?ge stellen.

*von Andrej Nikischenko und Lilia Frizler

ESC Consulting, 2012